Ексклюзив

Не вірить ніхто: чи є шанс на реконструкцію і знесення «хрущовок»

. 3110

У березні Міністерство розвитку громад та територій України винесло на громадське обговорення законопроєкт, у разі ухвалення якого має розпочатися реконструкція застарілого житла. У Кіровоградській області нині понад дві тисячі багатоповерхівок, збудованих з 1919 до 2010 року.

 

bud 2

«Гречка» досліджувала:

  •  що пропонують робити з «хрущовками»
  •  чи дозволить законопроєкт на практиці розпочати реконструкцію кварталів
  •  чи прийде інвестор-забудовник у регіони
  •  як реконструюють житло за кордоном
  •  чи можна втілити заплановане на Кіровоградщині

Що пропонує законопроєкт

Більша частина житлових багатоповерхівок в Україні — застарілі та мають незадовільний технічний стан.

1

Наразі є ухвалений ще у 2006 році закон, проте він не діє на практиці. Там прописано обов’язкову згоду 100% мешканців багатоповерхівки на реновацію забудови. Тож навіть якщо одна людина не погодиться на відселення, реконструкцію не почнуть.

У новому законопроєкті до цих умов вносять зміни: потрібна згода на реконструкцію 75% жителів застарілого будинку.
Проте остаточне рішення прийматимуть сільські, селищні, міські ради. Вони на конкурсі обирають інвестора-забудовника та укладають з ним договір. Надаватимуть в оренду земельну ділянку.

Президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе зазначив, що в Україні знесення та реновація майже не застосовувалась, адже коефіцієнт відшкодування за старе житло має становити 1,5. Це значить, при переїзді в новий будинок мешканцю старої хрущовки забудовник повинен дати квартиру на 50 відсотків більшу за площею, аніж та, яка у нього була у старому будинку. Це невигідно забудовникам.

У разі ухвалення законопроєкту, реконструкція багатоквартирного будинку в межах мікрорайону проводитиметься двома способами: з обов’язковим відселенням власників або без.

Модернізація багатоповерхівки за проєктом передбачає:

  •  ліквідацію наслідків зношення будівель з оновленням внутрішнього та зовнішнього благоустрою,
  •  ремонт приміщень спільного користування будинків,
  •  оптимізацію планування будинку, заміну інженерного обладнання або його оновлення,
  •  установку енергоефективних вікон і дверей,
  •  утеплення фасаду,
  •  обладнання багатоквартирних будинків лічильниками і регуляторами споживання води та тепла,
  •  пристосування для потреб маломобільних груп населення.

Реновація ж передбачає знесення багатоквартирних будинків в межах кварталу з подальшим новим будівництвом, реконструкцією об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, розташованих у межах кварталу.

У законопроєкті не вказано, яке фінансування виділятиметься на реконструкцію, проте передбачають, що кошти на це будуть від інвесторів, з місцевого і державного бюджетів та інших джерел.

Яка ситуація зі старим житлом на Кіровоградщині

2

Як повідомила директорка департаменту житлово-комунального господарства ОДА Ольга Довжук, рішення про реновацію прийматимуть співвласники будинків, бо віднедавна багатоповерхівки не у комунальній власності. Будинками керують створені ОСББ або управляючі компанії.

На Кіровоградщині 99,8% будинків збудовані до 1991 року. Всі вони підпадають під категорію так званого застарілого житлового фонду, адже будувались за радянськими стандартами.

Основна наша забудова до 1991 – не відповідає новим стандартам. Практично весь житловий фонд буде потребувати реновації, реконструкції. У першу чергу, мова йде про будинки кінця 1950-х років і до 1980 років, – розповіла посадовиця. – Законопроєкт передбачає інвесторів – вони зносять 5-ти поверхові будинки на цій площі й будують 10-20 поверхові сучасні. Частину квартир продають, частину віддаються мешканцям будівлі.

Ольга Довжук вважає, що новий законопроєкт цікавий для Києва, Дніпра, Харкова, Запоріжжя, Львова – міст, де немає території під нові забудови, і є цілі мікрорайони зі старими 5-ти поверхівками. У Кропивницькому теж є район з хрущовками, наприклад, мікрорайон «Черемушки», де багатоповерхівки 1960-х років. Проте навряд його реновація чи знесення зацікавить забудовників, поки у місці є вільні місця для будівництва.

Як за кордоном

У Німеччині програма реновації тривала в кілька етапів близько 20 років. На початку 1990-х почали комплексну реконструкцію та модернізацію застарілого та не енергонеефективного житла.

Відновлювали повноцінний технічний стан будинку, модернізували систему опалення, водовідведення та вентиляції. У багатьох районах санація проводилася без відселення мешканців.

В Естонії більшість багатоповерхівок – це радянські забудови. Їх модернізували цілими кварталами, для комплексної реновації будинку треба 50% + 1 голос мешканців. Також завдяки ініціативі SmartEnCity перетворювали на енергоефективні розумні будинки з сонячними панелями, сучасними системами опалення, ізоляції та вентиляції.

Масово оновлюють радянські будівлі і в Латвії. Країна взяла курс на енергоефективність: утеплювали фасади, замінювали системи водо- і теплопостачання. Після реновації будинок споживав вдвічі чи тричі менше енергії.

У містах Польщі не зносили житло, а оновлювали, робили теплоізоляцію будівлі. 

Забудовники не вірять у перспективність законопроєкту

Офіційно в Управлінні ЖКГ Кропивницької міськради повідомили, що у місті аварійні будинки відсутні. Проте час від часу будинки падають. Наприклад, так літня мешканка квартири на вулиці Тараса Карпи у 2016 році залишилась без житла - в будинку ХІХ століття обвалилась стіна. Хто за це відповідальний, вирішують і досі.

Кілька місяців тому через будівельні порушення обвалилось перекриття у будинку на вулиці Яновського. В обох випадках обійшлося без жертв

3

Водночас Кропивницький на останньому місці з усіх обласних центрів за кількості новобудів відносно кількості населення.

У нас наскільки дешево коштує нове житло, що економічно невигідно зносити щось і будувати. Це вигідно робити великим містам – Києву, Одесі. Всі інші міста гарантовано відмовляться, – вважає Дмитро Гасаненко, директор будівельної компанії «Сузір'я», яка займається перебудовою багатоповерхівок у Кропивницькому.

Пояснює, продають за 400 доларів квадратний метр квартири у реконструйованому будинку, а у новому будинку це коштуватиме значно дорожче.

У нас достатньо землі, де можна будувати нові будинки. А щоб робити реновацію, треба знести старий будинок, частину квартир віддати старим мешканцям.

Їхня компанія не відмовляється будувати нове, але є будівлі під реконструкцію, тому займаються цим.

Чому зміни не вирішать проблему застарілого житла

Експерт з житлової політики аналітичного центру Cedos Павло Федорів розповів, що дискусії та зусилля щодо проблеми реконструкції застарілого житла в Україні ведуться вже майже 15 років. В останні 5 років Мінрегіон та інші зацікавлені сторони пробують змінити законодавство, яке регулює цю сферу.

Здебільшого аргументи, якими пояснюють, чому стара редакція закону не дозволяє вирішити проблему - потреба згоди всіх співвласників та відсутність різноманітних механізмів відшкодування (переселення, компенсація вартості чи площі з коефіцієнтами тощо), – каже Павло.

Він переконаний, що ні чинна редакція, ні запропоновані зміни не здатні вирішити проблему застарілого житла, бо спрямовані на подолання наслідків, а не причини – нездатності співвласників утримувати та ремонтувати своє житло.

В Україні десятиліттями відсутні в тарифі на утримання багатоквартирних будинків відрахування на капітальні ремонти. Це означає, що коштів на «застаріле житло» немає. Більше того, співвласники житла в «новобудовах» також не роблять таких відрахувань - тому за кілька десятиліть їхнє житло теж буде «застарілим».

За його словами, законопроєкт не дозволить на практиці розпочати комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду.

Попри спроби знизити частку співвласників, які мають погодитись на так звану «реконструкцію» і спробу запровадити більше механізмів компенсації приватним забудовником співвласникам, такий закон не вирішує проблему, а тільки відтягує і поглиблює її. Такий приватний забудовник може прийти тільки у великі міста, де є вартісна земля під «застарілим житлом», що залишає поза увагою десятки тисяч багатоквартирних будинків у регіонах. Забудовники отримають надприбутки з будівництва, а місто - навантаження на інфраструктуру та потребу робити щось із ще більшими об’ємами «застарілого житла» в майбутньому.

 

Ірина Маслюкова

 

Поширюйте

Коментуйте


Реклама