У березні Міністерство розвитку громад та територій України винесло на громадське обговорення законопроєкт, у разі ухвалення якого має розпочатися реконструкція застарілого житла. У Кіровоградській області нині понад дві тисячі багатоповерхівок, збудованих з 1919 до 2010 року.
«Гречка» досліджувала:
- що пропонують робити з «хрущовками»
- чи дозволить законопроєкт на практиці розпочати реконструкцію кварталів
- чи прийде інвестор-забудовник у регіони
- як реконструюють житло за кордоном
- чи можна втілити заплановане на Кіровоградщині
Що пропонує законопроєкт
Більша частина житлових багатоповерхівок в Україні — застарілі та мають незадовільний технічний стан.
Наразі є ухвалений ще у 2006 році закон, проте він не діє на практиці. Там прописано обов’язкову згоду 100% мешканців багатоповерхівки на реновацію забудови. Тож навіть якщо одна людина не погодиться на відселення, реконструкцію не почнуть.
У новому законопроєкті до цих умов вносять зміни: потрібна згода на реконструкцію 75% жителів застарілого будинку.
Проте остаточне рішення прийматимуть сільські, селищні, міські ради. Вони на конкурсі обирають інвестора-забудовника та укладають з ним договір. Надаватимуть в оренду земельну ділянку.
Президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе зазначив, що в Україні знесення та реновація майже не застосовувалась, адже коефіцієнт відшкодування за старе житло має становити 1,5. Це значить, при переїзді в новий будинок мешканцю старої хрущовки забудовник повинен дати квартиру на 50 відсотків більшу за площею, аніж та, яка у нього була у старому будинку. Це невигідно забудовникам.
У разі ухвалення законопроєкту, реконструкція багатоквартирного будинку в межах мікрорайону проводитиметься двома способами: з обов’язковим відселенням власників або без.
Модернізація багатоповерхівки за проєктом передбачає:
- ліквідацію наслідків зношення будівель з оновленням внутрішнього та зовнішнього благоустрою,
- ремонт приміщень спільного користування будинків,
- оптимізацію планування будинку, заміну інженерного обладнання або його оновлення,
- установку енергоефективних вікон і дверей,
- утеплення фасаду,
- обладнання багатоквартирних будинків лічильниками і регуляторами споживання води та тепла,
- пристосування для потреб маломобільних груп населення.
Реновація ж передбачає знесення багатоквартирних будинків в межах кварталу з подальшим новим будівництвом, реконструкцією об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, розташованих у межах кварталу.
У законопроєкті не вказано, яке фінансування виділятиметься на реконструкцію, проте передбачають, що кошти на це будуть від інвесторів, з місцевого і державного бюджетів та інших джерел.
Яка ситуація зі старим житлом на Кіровоградщині
Як повідомила директорка департаменту житлово-комунального господарства ОДА Ольга Довжук, рішення про реновацію прийматимуть співвласники будинків, бо віднедавна багатоповерхівки не у комунальній власності. Будинками керують створені ОСББ або управляючі компанії.
На Кіровоградщині 99,8% будинків збудовані до 1991 року. Всі вони підпадають під категорію так званого застарілого житлового фонду, адже будувались за радянськими стандартами.
– Основна наша забудова до 1991 – не відповідає новим стандартам. Практично весь житловий фонд буде потребувати реновації, реконструкції. У першу чергу, мова йде про будинки кінця 1950-х років і до 1980 років, – розповіла посадовиця. – Законопроєкт передбачає інвесторів – вони зносять 5-ти поверхові будинки на цій площі й будують 10-20 поверхові сучасні. Частину квартир продають, частину віддаються мешканцям будівлі.
Ольга Довжук вважає, що новий законопроєкт цікавий для Києва, Дніпра, Харкова, Запоріжжя, Львова – міст, де немає території під нові забудови, і є цілі мікрорайони зі старими 5-ти поверхівками. У Кропивницькому теж є район з хрущовками, наприклад, мікрорайон «Черемушки», де багатоповерхівки 1960-х років. Проте навряд його реновація чи знесення зацікавить забудовників, поки у місці є вільні місця для будівництва.
Як за кордоном
У Німеччині програма реновації тривала в кілька етапів близько 20 років. На початку 1990-х почали комплексну реконструкцію та модернізацію застарілого та не енергонеефективного житла.
Відновлювали повноцінний технічний стан будинку, модернізували систему опалення, водовідведення та вентиляції. У багатьох районах санація проводилася без відселення мешканців.
В Естонії більшість багатоповерхівок – це радянські забудови. Їх модернізували цілими кварталами, для комплексної реновації будинку треба 50% + 1 голос мешканців. Також завдяки ініціативі SmartEnCity перетворювали на енергоефективні розумні будинки з сонячними панелями, сучасними системами опалення, ізоляції та вентиляції.
Масово оновлюють радянські будівлі і в Латвії. Країна взяла курс на енергоефективність: утеплювали фасади, замінювали системи водо- і теплопостачання. Після реновації будинок споживав вдвічі чи тричі менше енергії.
У містах Польщі не зносили житло, а оновлювали, робили теплоізоляцію будівлі.
Забудовники не вірять у перспективність законопроєкту
Офіційно в Управлінні ЖКГ Кропивницької міськради повідомили, що у місті аварійні будинки відсутні. Проте час від часу будинки падають. Наприклад, так літня мешканка квартири на вулиці Тараса Карпи у 2016 році залишилась без житла - в будинку ХІХ століття обвалилась стіна. Хто за це відповідальний, вирішують і досі.
Кілька місяців тому через будівельні порушення обвалилось перекриття у будинку на вулиці Яновського. В обох випадках обійшлося без жертв
Водночас Кропивницький на останньому місці з усіх обласних центрів за кількості новобудів відносно кількості населення.
– У нас наскільки дешево коштує нове житло, що економічно невигідно зносити щось і будувати. Це вигідно робити великим містам – Києву, Одесі. Всі інші міста гарантовано відмовляться, – вважає Дмитро Гасаненко, директор будівельної компанії «Сузір'я», яка займається перебудовою багатоповерхівок у Кропивницькому.
Пояснює, продають за 400 доларів квадратний метр квартири у реконструйованому будинку, а у новому будинку це коштуватиме значно дорожче.
– У нас достатньо землі, де можна будувати нові будинки. А щоб робити реновацію, треба знести старий будинок, частину квартир віддати старим мешканцям.
Їхня компанія не відмовляється будувати нове, але є будівлі під реконструкцію, тому займаються цим.
Чому зміни не вирішать проблему застарілого житла
Експерт з житлової політики аналітичного центру Cedos Павло Федорів розповів, що дискусії та зусилля щодо проблеми реконструкції застарілого житла в Україні ведуться вже майже 15 років. В останні 5 років Мінрегіон та інші зацікавлені сторони пробують змінити законодавство, яке регулює цю сферу.
– Здебільшого аргументи, якими пояснюють, чому стара редакція закону не дозволяє вирішити проблему - потреба згоди всіх співвласників та відсутність різноманітних механізмів відшкодування (переселення, компенсація вартості чи площі з коефіцієнтами тощо), – каже Павло.
Він переконаний, що ні чинна редакція, ні запропоновані зміни не здатні вирішити проблему застарілого житла, бо спрямовані на подолання наслідків, а не причини – нездатності співвласників утримувати та ремонтувати своє житло.
– В Україні десятиліттями відсутні в тарифі на утримання багатоквартирних будинків відрахування на капітальні ремонти. Це означає, що коштів на «застаріле житло» немає. Більше того, співвласники житла в «новобудовах» також не роблять таких відрахувань - тому за кілька десятиліть їхнє житло теж буде «застарілим».
За його словами, законопроєкт не дозволить на практиці розпочати комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду.
– Попри спроби знизити частку співвласників, які мають погодитись на так звану «реконструкцію» і спробу запровадити більше механізмів компенсації приватним забудовником співвласникам, такий закон не вирішує проблему, а тільки відтягує і поглиблює її. Такий приватний забудовник може прийти тільки у великі міста, де є вартісна земля під «застарілим житлом», що залишає поза увагою десятки тисяч багатоквартирних будинків у регіонах. Забудовники отримають надприбутки з будівництва, а місто - навантаження на інфраструктуру та потребу робити щось із ще більшими об’ємами «застарілого житла» в майбутньому.
Ірина Маслюкова
- Відчуття, що орки наступають: спогади про перший бій за Донецький аеропорт (ВІДЕО)
- Від замісу до полиці магазину: як хліб потрапляє на наш стіл (ВІДЕО)
Щоб дізнаватись новини першими підписуйтесь на нас у
Поширюйте
Коментуйте
