Моніторинг місцевих судів - не найпопулярніше заняття в умовах повномасштабної війни. Втім, ми не могли не звернути увагу на цілу серію задоволених Господарським судом Кіровоградської області позовів Кропивницької міськради до місцевих підприємств. Шість позовів, шість судів і шість позитивних рішень за коротких п’ять місяців 2022 року - стовідсотковий результат, який для міської ради, вірогідно, є показником правильно обраної стратегії та хорошої роботи юристів.
Суть всіх спорів - внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, на яких знаходяться виробничі потужності, склади чи офіси фірм. Профіт для міста - сотні тисяч гривень, які щорічно буде додатково отримувати бюджет. Здавалося б, профіт є очевидним. Але чи насправді все настільки райдужно?
Хронологія судових спорів
Свіжим прикладом можна вважати позов Кропивницької міської ради до ТОВ “Алма-Трейд”. Відповідно до матеріалів справи, на початку 2006-го року між сторонами процесу було укладено договір оренди доволі великої, площею в 1.6 гектари, земельної ділянки недалеко від центру міста - по вул. 50 років Жовтня, 1-а. Вже за кілька років на цій землі з’явився торгово-розважальний комплекс.
Нормативну грошову оцінку ділянки, простіше кажучи - вартість землі, з урахуванням її можливого використання та розташування, в договорі встановили динамічну. До введення об`єкта в експлуатацію вона становила 1,48 мільйона гривень, а вже після - 2,04 мільйона. Виглядало це цілком логічно - бізнес починає працювати і заробляти гроші, а значить земля під ТРЦ дорожчає. “Плаваюча” ціна землі передбачала і “плаваючу” оренду. На етапі будівництва ТРЦ треба було платити 1,23 тисяч гривень на місяць, після його завершення та введення в експлуатацію - вже 5,96 тисяч гривень.
Наприкінці 2014 року нормативну оцінку ділянки перерахували, нова вартість суттєво зросла - до 3,77 мільйонів гривень. Підвищилась і вартість щомісячної орендної плати. На початку 2015-го сторони підписали додаткову угоду, яка передбачала відсоткову ставку, за якою і мала визначатись орендна плата - 3% від оціночної вартості. Порахували, вписали, підписали - і з того часу ТОВ “Алма-Трейд” щомісяця сплачувало до міської казни вже 9,42 тисяч “земельних” гривень.
Ще через три роки, у липні 2018-го, Кропивницька міська рада своїм рішенням затвердила нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького. Нова документація - нова вартість земель, звісно ж вища, ніж була до цього. Але от тільки нова “нормативка” чомусь була реалізована тільки на папері, внесенням змін до діючих договорів оренди ніхто не переймався. Через 4 роки, вже в середині 2022-го, рада робить черговий витяг з оцінкою відданої в оренду землі. І виявляє - з 2015-го, коли востаннє робили перерахунок, ділянка здорожчала майже вчетверо - з 3,77 до 14,37 мільйонів гривень, що також мало б потягнути вгору і щомісячну орендну плату - до 35.94 тисяч гривень.
З цим, власне, Кропивницька міськрада і пішла в суд. Цікаво, що вже під час судового процесу з’явилася інформація про те, що зі сторони міської влади спроб вирішити питання в досудовому порядку - прокомунікувати підписання додаткової угоди з фірмою напряму - не було.
Втім, Господарський суд Кіровоградської області погодився з аргументами міськради, від ТОВ “Алма-Трейд” ніяких заперечень не було - представник фірми на засідання суду просто не з’явився. У підсумку позов міської ради повністю задовольнили і в договорі з’явилась оновлена інформація щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та щомісячної орендної плати.
Власниками ТОВ “Алма-Трейд” зараз вказані місцеві підприємці Сергій Морозов, Володимир Гайдук та ТОВ “Денмарк”, яке і внесло найбільшу частку до статутного капіталу товариства - 84% від загальної суми. Співвласником ТОВ “Денмарк” до березня 2021-го року був депутат міської ради від партії “Слуга народу”, чинний заступник міського голови Кропивницького Михайло Бєжан.
Аналогічні справи
Решта знайдених нами судових історій 2022-го року пройшли за фактично ідентичним сценарієм: міська рада йде до суду, ініціюючи внесення змін до договорів оренди і посилається на чинну технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста, затверджену ще в 2018-му році. У частині випадків рада попередньо зверталась до фірм з пропозицією внести зміни до договорів, у частині одразу йшла до суду.
З шести компаній - ТОВ “Алма-Трейд”, ТОВ “Агрон”, ТОВ “Завод-фірма “Ось”, ТОВ “Рент Трейд”, ТОВ “Фібр ЛТД”, ТОВ "Факторингова компанія "Вектор Плюс" - лише ТОВ “Фібр ЛТД” не погоджувався з позицією міської ради щодо збільшення розміру орендної плати. Фірма, правда, не пішла в апеляцію, а подала паралельно з юристами ради свій позов, але справу програла.
Ще три справи вдалось відкопати у 2021-му. Це позови до ТОВ “Питер”, ТОВ "Грандвєст" та ТОВ “Реміксгрупп-лтд”. І якщо у перших двох випадках все пройшло за без проблем для міської ради. То третю юристи ради програли неправильно визначивши належного відповідача.
Тож наскільки збільшиться щомісячна рента для кожного з фігурантів? Відповідно до судових рішень цифри наступні:
- ТОВ “Алма-Трейд” - з 9,42 до 35,94 тисяч гривень на місяць;
- ТОВ “Агрон” - з 12,89 до 24,13 тисяч гривень на місяць;
- ТОВ “Завод-фірма “Ось” - з 0,87 до 15,53 тисяч гривень на місяць;
- ТОВ “Рент Трейд” - з 7,4 до 24,05 тисяч гривень на місяць;
- ТОВ “Фібр ЛТД” - з 4,33 до 18,58 тисяч гривень на місяць;
- ТОВ “Факторингова компанія "Вектор Плюс” - з 0,07 до 1,6 тисяч гривень на місяць;
- ТОВ “Питер” - з 12,35 до 18,85 тисяч гривень на місяць;
- ТОВ “Реміксгрупп-лтд” - з 14,31 до 44,03 тисяч гривень на місяць.
Відповідно, за грудень лише з цих 8 фірм до міського бюджету надійде на 121 тисячу гривень більше, ніж до цього. За рік цей показник складе 1,46 мільйона гривень.
Здавалось би - чудовий показник. Однак виникає кілька питань. Діючих станом на сьогодні договорів оренди земельних ділянок - більше двох тисяч. Судячи з судових справ міська рада чудово використовує інструмент позовів для внесення змін до договорів оренди. То чому ж міська рада от вже 4 роки продовжує недоотримувати мільйони гривень? Чому ми бачимо так мало судових спорів, які, як показує практика, юристи міської ради цілком успішно виграють?
Ці питання ми планували адресувати представникам Кропивницької міської ради. Для початку спробували сконтактуватися з юридичним управлінням, представники якого і захищали позицію міської ради в судах. На жаль, на наші дзвінки - ні на стаціонарні номери телефону управління, ні на особисті мобільні - головна юристка міськради Марина Смаглюк та її заступник Дмитро Татарко не відповідали.
Поговорити, втім, вдалось з начальником управління земельних відносин та навколишнього середовища Романом Лунголом, який займає дану посаду відносно нещодавно - з березня минулого року.
“За попередників відповідати я не можу. За себе ж скажу, що прийшовши на цю посаду я ініціював інвентаризацію наявних земельних договорів, у результати якої ми нарешті володіємо інформацією скільки у нас має сплачувати кожен контрагент по кожному договору… Зараз ми активно почали працювати з орендаторами. Насправді в судах у нас чимало справ щодо внесення змін до договорів та збільшення орендної плати відповідно до чинної оцінки землі. Це не наїзди на бізнес, чи щось таке. Це звичайна робота, яку потрібно було давно зробити”.
Підтверджують слова пана Лунгола, щодо збільшення активності міської ради в питанні внесення до договорів оренди землі актуальних даних щодо нормальної грошової оцінки, і рішення Господарського суду. Вони почали з’являтись якраз після приходу нового керівника земельного управління, у травні 2021 року.
Тим не менш конкретики у відповіді чиновника було не надто багато. Тож ми направили до міської ради запит з проханням проінформувати нас про загальну кількість чинних договорів оренди земельних ділянок, що були підписані до затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Кропивницького. Крім того просили надати інформацію про кількість договорів до яких були внесені зміни в частині нової оціночної вартості землі та кількості судових позовів, які подала міська рада для цього.
Відповідні дані нам обіцяли не просто надати, а ще й пояснити, прокоментувавши ситуацію “під запис”. На жаль наразі цього не сталось. Коментар ми так і не отримали, а розгляд запиту продовжили до 20 робочих днів.
Тож лишаємо міській раді час на підготовку відповіді, (її ми обов’язково опублікуємо після отримання) та підведемо підсумки.
Починаючи з минулого року Кропивницька міська рада почала хоч і не надто масовано, однак доволі успішно позиватись до своїх орендодавців, збільшуючи у підсумку доходи казни від сплати оренди за землю. Найбільш ефективно юристи ради відпрацювали у другій половині 2022 року. Однак у порівнянні із загальною кількістю чинних договорів оренди такі дії видають запізнілими, а успіхи незначними. Ігноруючи можливості судового врегулювання ситуації Кропивницька міська рада от уже четвертий рік щорічно втрачає мільйони гривень. Кошти, які були зовсім не зайвими в довоєнний час та конче необхідні в умовах повномасштабного вторгнення.
Павло Лісніченко
Автор цієї статті є учасником програми Interlink Academy Fellowship, що фінансується урядом Німеччини
МАТЕРІАЛИ ЗА ТЕМОЮ
- Історії митців на честь яких назвали вулиці у Кропивницькому (ПОДКАСТ)
- Скарби з бабусиної скрині: як бюджетно і стильно прикрасити будинок до свят (ФОТО)
Щоб дізнаватись новини першими підписуйтесь на нас у
Поширюйте
Коментуйте
