Чи повинен новий власник житла сплачувати борги попередніх власників?

Досить поширеною є ситуація, коли підприємства, які надають комунальні послуги:

• змушують нових власників погашати борги «за попередніх власників»;
• включають цю заборгованість до особового рахунку нових власників;
• відмовляються укладати з власниками нові договори про надання житлово-комунальних послуг.

Юристи пояснюють, чому комунальні борги не переходять до нового власника.

Пунктом 5 частини другої статті 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачене, що індивідуальний споживач зобов’язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.

Статтею 14 Цивільного кодексу України цивільні обов’язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов’язковим для неї.

Отже, згідно із зазначеними нормами, споживачі зобов’язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку з їх сплати.

Відповідно до частини третьої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення передбачено набуття новим власником усіх обов’язків попереднього власника, як співвласника.

Увага! Зазначена норма регулює обов’язки співвласників багатоквартирного будинку, а не обов’язок щодо сплати житлово-комунальних послуг!

Цдеться про перехід обов’язків ( належне утримання будинку, технічне осблуговування, тощо) від попереднього власника до нового саме як співвласника багатоквартирного будинку, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-комунальних послуг.

Отже, законодавством не передбачено обов’язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не передбачено договором купівлі-продажу.

Якщо новому власнику в його особовий рахунок включили борги попередніх власників або якщо з ним відмовляються укладати новий договір про надання житлово-комунальних послуг, потрібно:

1. звернутись листом до відповідних підприємств, що надають житлово-комунальні послуги з проханням укласти договір про надання житлово-комунальних послуг;
2. у випадку відмови – звернутися до суду з позовною заявою про зобов’язання укласти договір про надання відповідної житлово-комунальної послуги або про зобов’язання виключити з обліку по особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири.

Така позиція підкріплена також рішенням Верховного Суду. 1 вересня 2020 року Верховний Суд прийняв постанову у справі № 686/6276/19 за позовом нової власниці квартири до комунального підприємства «Управляюча муніципальна компанія» «Центральна» Хмельницької міської ради про зобов’язання виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири за період до 03 серпня 2018 року.

У той же час, для уникнення неприємносте, при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна покупець маєте право вимагати від продавця нерухомості довідку про відсутність боргів за житлово-комунальні послуги.