На квартплату претендують два ОСББ і ЖЕО: історія однієї багатоповерхівки

Хто управляє багатоповерхівкою

Раніше в містах України багатоквартирні будинки обслуговували житлово-експлуатаційні контори (ЖЕКи): наймали двірників для прибирання прибудинкових територій, їхні слюсарі й електрики лагодили внутрішньобудинкові мережі, ліфти тощо. Наразі ЖЕКи мають назвe ЖЕО — житлово експлуатаційній організації. Та вони так само є комунальними підприємствами, які підпорядковуються міській раді.

У 2015 році  в Україні ухвалили закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». У ньому був прописаний механізм, як власники квартир в одному будинку можуть створити обʼєднання (ОСББ) і самим через загальні збори визначати, як управляти і обслуговувати багатоповерхівку.

З того часу в багатьох містах почали створювати ОСББ, зокрема і у Кропивницькому. Серед них — й власники квартир по вулиці Вокзальній, 26 корпус 4. Тут у 2016 році провели загальні збори, і більшістю голосів погодили створення ОСББ, яке зареєстрували відповідно нормам як юридичну особу, під назвою «Успіх-К».

Тепер саме об’єднання квартировласників вирішувало, як наймати тих же електриків та двірників, коли і який ремонт робити. Рівень квартплати також встановлюють під час загальних зборів, який сплачують на спеціальний банківський рахунок.

Головою ОСББ «Успіх-К» тоді обрали Сергія Колпака.

Як він пояснив «Гречці», від початку частина жителів будинку були проти створення ОСББ та бажали залишатися під управлінням ЖЕО, проте їх була меншість. З часом проблеми наростали, люди нерегулярно сплачували квартплату ОСББ, через що на ті ж ремонти підʼїздів не вистачало грошей.

У 2019 році ті з жителів багатоповерхівки, які виступали за повернення до ЖЕО №1, яке раніше обслуговувало будинок, вирішили це зробити юридично. Були начебто проведенні збори: протокол цих зборів згодом не змогли показати в ЖЕО.

Проте за протоколом цих зборів жителька цього будинку Віра Ветриченко начебто була уповноважена від імені всього ОСББ підписати договір з головою ЖЕО №1 Світланою Ковальовою. У договорі, датованим 1 грудня 2019 року, обумовлювалося, що ЖЕО має обслуговувати багатоповерхівку, а «Успіх-К» за ці послуги платитиме.

Жителі будинку поділилися на дві групи: одні оплачували квартплату ЖЕО, інші — на рахунок ОСББ, аргументуючи тим, що на зборах вони не були і особистого договору про послуги з ЖЕО не підписували. 

Два управителя й дві квартплати

Цікавим нюансом є те, що справді, договір про надання і оплату послуг з ЖЕО №1 у 2019 році був підписаний від імені юридичної особи — ОСББ «Успіх-К». Відповідно, оплачувати послуги ЖЕО мали б з юридичного рахунку. Тобто власники квартир платили б квартплату на рахунок ОСББ, а вже з нього перераховувалися б кошти в ЖЕО.

Відповідно вимагати сплатити борги за квартплату ЖЕО мало би не у самих квартировласників, а у ОСББ. Проте саме поквартирно почали приходити повідомлення про накопичення боргу. Стосувалося це тих мешканців, які платити квартплату на рахунок ОСББ, а не ЖЕО.

Одна з власниць квартири у цій багатоповерхівці, Оксана Сокотюк, розповіла, що навіть отримувала судовий наказ про стягнення боргу, який переріс вже за 10 тисяч гривень.

«У відповідь я звернулася до суду з тим, що цей борг є необґрунтованим, адже я договір з ЖЕО №1 не підписувала про надання і оплату послуг. У нас створено ОСББ, ми затвердили тариф, є рахунок, на який платимо. До чого тут ЖЕО?», — прокоментувала вона.

Оксана Сокотюк показала кореспонденці «Гречки» відповідь суду, що наказ про стягнення боргу скасовано. 

У 2023 році Сергій Колпак надіслав до ЖЕО №1 лист від імені ОСББ «Успіх-К» про розірвання договору в односторонньому порядку. Проте лист, скоріш за все, проігнорували — адже платіжки за квартплату продовжили надходити. 

Ситуація не вирішувалася, а жителі багатоповерхівки на 108 квартир по вулиці Вокзальній були у розпачі: і платиш справно за квартиру, та все одно комусь винен залишаєшся. Одні платили ОСББ, інші за звичкою платили в ЖЕО, а деякі не платили нікому — аргументуючи, що ось розберуться в цій юридичній колізії, тоді і платитимо за послуги. 

Черговим витком у цій ситуації став початок 2024 року. Тоді на загальних зборах жителі багатоповерхівки вирішили ліквідувати ОСББ «Успіх-К». Відповідно створили ліквідаційну комісію, яка займалася закриттям такої юридичної особи, як ОСББ «Успіх-К».

«Банківський рахунок закрили, у податковій все зафіксували. Та потім процес застопорився: документацію щодо діяльності ОСББ потрібно здати в архів, та з головою Сергієм Колпаком у цьому у нас немає співпраці», — жителька цього ж будинку й голова ліквідаційної комісії Альона Баркарь. 

Один будинок — два ОСББ? 

І хоч процес юридичної ліквідації «Успіху-К» розпочали у березні 2024, проте частина жителів багатоповерхівки все ж не хотіли повертатися до послуг ЖЕО. 

Сергій Колпак вважає, що ці збори у березні 2024 щодо ліквідації провели з порушеннями. 

«Та юристи мені розʼяснили, що доказувати, що збори провели тоді з порушеннями, то займе багато часу, сил та коштів у судах. Тож ми вирішили просто створити нове ОСББ і почати все наново», — розповів Сергій Колпак.

Тож натомість вирішили провести нові установчі збори і вже у червні 2024 року створити у цій багатоповерхівці вже іншу юридичну особу — ОСББ «Оксамит-264».

Головою «Оксамиту-264» обрали Оксану Сокотюк. 

Вона розповіла «Гречці», що нове ОСББ офіційно зареєстрували у держреєстратора, пройшли всі відповідні перевврки, відкрили новий банківський рахунок і зареєструвалися у Податковій службі, у Пенсійному фонді для субсидій. 

Таким чином жителі будинку сподівалися, що нарешті так вирішать всі колізії з ЖЕО. Адже договір ЖЕО №1 у 2019 році підписали з «Успіхом-К», який вже у стані ліквідації. 

«Ми думали, що ось тепер все стане на свої місця: люди платитимуть на рахунок ОСББ, ми займатимемося управлінням будинку. та платіжки від ЖЕО продовжують надходити», — додала Оксана Сокотюк.

Хочуть чи ні, а послуги надамо: позиція ЖЕО

На запитання кореспондентки «Гречки», чому ж ЖЕО №1 продовжує ігнорувати створення ОСББ, очільниця Світлана Ковальова послалася на той самий договір, підписаний ще у 2019 році з «Успіхом-К».

«Хоч його і ліквідують, проте досі не ліквідували ж! Тому ми по цьому договору і обслуговуємо будинок по вулиці Вокзальній 26, корпус 4», — відповіла посадовиця.

Цікаво, що водночас у переліку будинків, які обслуговує ЖЕО №1 у Кропивницькому, цієї багатоповерхівки немає. Перелік адрес будинків з тарифами за квартплату, які обслуговує те чи інше ЖЕО у Кропивницькому, можна знайти на офіційному сайті міськради за посиланням.

Тож Оксана Сокотюк як голова «Оксамиту-264» разом з декількома іншими жительками прийшли на особистий прийом до Світлани Ковальової, щоб вирішити питання і щодо квартплати, і щодо технічної документації на багатоповерхівку, яку ЖЕО мали б вже передати новоствореному обʼєднанню.

Ця зустріч відбулася 9 жовтня й пройшла на підвищених тонах.

Світлана Ковальова заявляла, що «Оксамит-264» є начебто незаконно зареєстрованим. При цьому вона посилалася на закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». І справді, у законі є пряма вказівка, що «в одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання». Тому віддавати технічну документацію вона не буде.

У відповідь Оксана Сокотюк зауважила, що ОСББ «Оксамит-264» є офіційно зареєстрованим, має всі відповідні документи. І що це не компетенція голови ЖЕО визначати, щро є законним, а що — ні. Для цього є суди.

Щодо того, що договір про обслуговування був підписаний з «Успіх-К», який наразі у стані ліквідації, то Світлана Ковальова запевнила, що від ліквідуючої комісії не отримувала ніяких документів про розірвання договору.

Варто зауважити, що за словами Альони Баркарь, комісія відправила документи про ліквідацію до ЖЕО ще весною 2024 року.

Так і не досягши згоди ні щодо квартплати і того, хто ж управляє багатоповерхівкою, ні щодо технічної документації та багатоповерхівку, сторони домовилися зустрітися вже у міськраді. Щоб вже місцевий орган самоврядування визначив, хто з них має рацію і що робити далі.

«Гречка» слідкуватиме за подальшим розвитком цієї ситуації.

«Це вже як схема»: конфлікт між ЖЕО і ОСББ у Кропивницькому вже не перший

Як пояснив «Гречці» заступник голови громадської організації «Рада голів ОСББ у місті Кропивницький» Віктор Бабич, ЖЕО не може оперувати тим, що нове обʼєднання зареєстроване за тією ж адресою.

«Визначати, що законно, а що ні — це не їх компетенція. Якщо нове об’єднання зареєстрували, це значить, що воно законне і легітимне. Договір, на яке посилається ЖЕО №1, було підписане з іншим ОСББ. Тому те, що ЖЕО отримує гроші за управління будинком, де управлінням є ОСББ, може мати ознаки шахрайства», — підкреслив він.

Віктор Бабич додав, що вже не вперше у Кропивницькому стикається з тим, що ЖЕО не віддає технічну документацію ОСББ. 

«Я вже не вперше чую про ці проблеми, повязані зокрема і з ЖЕО №1», — сказав він і як приклад навів ситуацію з ОСББ «18+19».

Це обʼєднання, яке зареєстроване з вересня 2023 року у Кропивницькому по вулиці вулиця Віктора Чміленка. Цьому ОСББ так само ЖЕО №1 відмовляється віддавати документи на будинок. Тож «18+19» вирішили шукати справедливості у суді і подали позов.

У травні 2024 Господарський суд задовольнив позов і зобовʼязав ЖЕО №1 віддати документи. Проте ЖЕО подало апеляцію, і розгляд цієї скарги суд призначив на 7 листопада 2024.

Раніше «Гречка» висвітлювала схожий конфлікт між пʼятьма ОСББ та ЖЕО №4 у Кропивницькому через технічну документацію та квартплату.